Ruhekissen ohne Dornen? - Analysebrief Nr. 316

  • Es bedarf viel Zeit, Engagement und Erfahrung, um aus Mieteinkünften ein kontinuierliches Zusatzeinkommen für den Ruhestand zu schaffen
  • Risiken und Gefahren von fremdgenutzten Immobilieninvestments: nachträgliche Verschlechterung der Lage, Leerstände, Mietnomaden, Renovierungskosten, Immobilienpreisentwicklung, Immobilienertragsteuer, Kapitalbindung, Vermögensnachfolge, Zinsänderungen, steuerliche Auswirkungen, zeitlicher Aufwand etc.
  • Mit Hilfe einer umfassenden Finanzplanung kann eine Einschätzung über die Nachhaltigkeit von Immobilieninvestments (z. B. durch Ermittlung der Mietrendite) gegeben werden
  • Um über ausreichend liquide Mittel für "Notfälle" oder kurzfristige Investitionen zu verfügen, ist eine ausgewogene Gewichtung der verschiedenen Vermögensklassen (z. B. Immobilien, Wertpapiere, Sparguthaben, Versicherungen, Beteiligungen etc.) unumgänglich
  • Das ersehnte Ruhekissen ganz ohne Dornen ist die Vermietung von Immobilien keinesfalls

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Aufgrund der geringen Zinsen für Sparguthaben sowie Anleihen - und aktueller Aussichtslosigkeit auf kurzfristige Verbesserung - erhoffen sich viele Investoren eine deutlich höhere Rendite von Immobilienveranlagungen. Höhere Renditen bieten grundsätzlich auch Aktieninvestments oder gemischte Veranlagungen. Jedoch wird hier von vielen Investoren ein deutlich höheres Risiko, ganz im Gegensatz zu Immobilieninvestments, gesehen. Dabei können sich auch bei fremdgenutzten Immobilien Risiken verstecken, die nicht auf den ersten Blick ersichtlich sind bzw. zum Teil erst später hervortreten.

Risiken bei Immobilieninvestments

Bei jedem Immobilienkauf ist die Lage ein entscheidender Faktor für den Investmenterfolg. Aber auch bei noch so guter Auswahl der Lage, Überprüfung des Umfeldes, Ausblick in die Zukunft und mehr, können sich die Rahmenbedingungen für eine Immobilie im Laufe der Zeit grundlegend ändern. Zum Beispiel durch eine geänderte Straßenführung: Der Ausbau von Straßen kann aus einer "ruhigen Wohnlage" plötzlich eine "verkehrsgünstige Wohnlage" entstehen lassen und damit die Voraussetzungen maßgeblich verändern. Und so müssen Abschläge bei der Neuvermietung in Kauf genommen werden. Zusätzlich wird es durch die Verschlechterung der Wohnlage in der Regel generell schwerer Mieter zu finden, die bereit sind, Mieten in gleicher Höhe zu bezahlen. Um geringe Mieteinkünfte zu verhindern, wird oftmals auch ein Leerstand in Kauf genommen. Damit ist ein weiterer Dorn im Ruhekissen für die zusätzlichen Pensionseinkünfte aufgetaucht.


Vorsorgewohnungen haben meist eine Größe von 35 m² bis 55 m² und sind für Single- oder Zwei-Personen-Haushalte gut geeignet. In der Regel verändern sich diese Personengruppen jedoch auf absehbare Zeit und beziehen eine größere Wohnung. Durch den drohenden Leerstand sind die Einkünfte des Vermieters in Gefahr. Die umlagefähigen Betriebskosten müssen jedoch weiter bezahlt werden. Bei den Prognoserechnungen für Vorsorgewohnungen wird meist eine Leerstandsquote von 5% bis 10% berücksichtigt. Neben den fehlenden Mieteinnahmen und dem damit verbundenen Leerstand der Wohnung, bedeutet der Auszug eines Mieters auch einen zeitlichen Aufwand für den Vermieter: Wohnungsinserate aufgeben, Besichtigungstermine vereinbaren, Unterlagen einholen und vieles mehr sind wahre Zeitfresser. Aber auch bei vermieteten Wohnungen ist der Zeitaufwand für die Kontrolle der Mieteinnahmen, Anfragen oder Beschwerden der Mieter, Termine der Hausverwaltung etc. nicht unerheblich.


Zusätzlich zum Ausfall von Mieteinnahmen stecken auch andere finanzielle Risiken in einer fremdgenutzten Immobilie. Fallen Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen an und ist der Rücklagentopf zu gering, müssen diese Zahlungen aus dem eigenen "Haushaltsbudget" erfolgen. Es besteht auch immer das Risiko an Mietnomaden zu geraten. Neben dem drohenden Mietausfall wird im schlimmsten Fall auch noch die Immobilie verwüstet. Die dadurch entstehenden Zahlungen für Anwaltskosten, Sanierungskosten und andere Aufwände, können die Rendite auf nicht unerhebliche Weise nachhaltig schmälern.


Wer heute in Immobilien investiert, sollte sich bewusst sein, dass sich die Preise - vor allem in Wien - bereits auf einem sehr hohen Niveau befinden. Dadurch ergeben sich im Vergleich zu früheren Jahren relativ geringe Mietrenditen. Es ist schwer vorherzusagen, in welche Richtung sich die Preise entwickeln werden - im schlimmsten Fall kann die Immobilie künftig sogar an Wert verlieren. Neben dem Marktrisiko, besteht - in Gestalt des österreichischen Gesetzgebers - zudem ein nicht unwesentliches politisches Risiko. Durch die Einführung und der späteren Erhöhung der Immobilienertragsteuer auf 30% für den Wertzuwachs beim Verkauf, muss ein erheblicher Teil des erzielten Gewinnes an den Staat abgeführt werden. Auf die Möglichkeit einer weiteren Erhöhung der Immobilienertragsteuer und/oder auch einer Erhöhung der Grunderwerbsteuer bzw. der Grundsteuer sollte nicht vergessen werden. Darüber hinaus wird bereits seit Jahren über eine Änderung des Mietrechtes diskutiert. Und aufgrund der angespannten Wohnsituation und der vergleichsweise hohen Kosten für Wohnen, wird seitens des Gesetzgebers über weitere Beschränkungen der Miethöhen sowie Abgaben für leerstehende Wohnungen nachgedacht.

Kapitalbindung und Kosten

Durch Investments in Immobilien wird Kapital in illiquide Vermögenswerte gebunden und es fallen Transaktionskosten von bis zu 10% (Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Kosten für Vertragserrichtung etc.) an. Das bedeutet, dass - im Gegensatz zu Sparguthaben oder Wertpapiervermögen - durch den Immobilienerwerb keine schnelle "Entnahme" des Geldes für kurzfristigen Kapitalbedarf möglich ist. Der Verkauf einer Immobilie kann sich durch den administrativen Zeitaufwand für Käufersuche, Kaufvertragserrichtung, treuhändische Abwicklung, Eintragung ins Grundbuch etc. über mehrere Wochen bis Monate erstrecken.

Nachfolge

Auch bei der Vermögensnachfolge im Falle des Ablebens des Immobilienbesitzers ist Vorsicht geboten. Beispielsweise ist es bei Wohnungen nur zwei Personen möglich, zu gleichen Teilen im Grundbuch eingetragen zu werden. Hinterlässt der Erblasser einen Ehepartner und Kinder, so ist eine Eintragung durch die unterschiedlichen Erbquoten und die Anzahl der Erben nicht möglich. Wenn keine Einigung über eine gerechte Verteilung der Vermögenswerte erzielt werden kann, muss im schlechtesten Fall die Immobilie veräußert werden. Durch die rechtzeitige Errichtung eines Testaments kann diesem Umstand vorgebeugt werden.

Zinsniveau

Wurde die Immobilie aus steuerlichen Gründen zum Teil fremdfinanziert, so besteht ein Zinsänderungsrisiko. Nicht nur bei den Guthabenzinsen ist aus heutiger Sicht kein rascher Anstieg ersichtlich - auch bei den Zinsen für Fremdkapital ist dieselbe Situation gegeben. Sollten diese jedoch steigen, steigt auch die Zinsbelastung. Dann besteht möglicherweise die Gefahr, dass die Tilgungs- und Zinszahlungen nicht mehr zur Gänze durch die Mieteinnahmen gedeckt werden und der Investor Zuschüsse aus seinem Vermögen, oder seiner privaten Liquidität tätigen muss.

Steuerliche Auswirkungen

Immobilieninvestments werden häufig auch aus steuerlichen Gründen getätigt - z. B. Vorsorgewohnungen oder Bauherrenmodelle. Hier ist zu berücksichtigen, dass es nur zu einer Steuerverschiebung kommt. Solange einer Berufstätigkeit nachgegangen wird, können ab einer bestimmten Einkommenshöhe steuerliche Vorteile erzielt werden. Jedoch ist zu berücksichtigen, dass durch Mieteinnahmen in der Pension die steuerliche Bemessungsgrundlage und damit die steuerliche Belastung höher sein können. Aus diesem Grund sollte die steuerliche Situation vor einem Immobilieninvestment und dessen Auswirkung unbedingt mit einem Steuerberater abgeklärt werden.

Immobilieninvestments ohne Risiko?

Nicht alle erwähnten Risiken können ausreichend abgesichert werden. Durch die Weitergabe der Vermietung an eine Hausverwaltung ist es beispielsweise möglich, viel Zeit für die Mietersuche und die Kontrolle der Abrechnungen zu sparen. Die Kosten für eine Hausverwaltung sind zwar überschaubar, schmälern jedoch trotzdem die Mieteinnahmen. Ein Mietenpool bzw. eine garantierte Erstvermietung bieten bei Vorsorgewohnungen in den ersten Jahren eine gewisse Absicherung der Mieteinnahmen.


Um über ausreichend liquide Mittel für "Notfälle" oder kurzfristige Investitionen zu verfügen, ist eine ausgewogene Gewichtung der verschiedenen Vermögensklassen (z. B. Immobilien, Wertpapiere, Sparguthaben, Versicherungen, Beteiligungen etc.) unumgänglich. Mit Hilfe einer umfassenden Finanzplanung wird der Status quo ermittelt und die Diversifikation aufgezeigt. Durch Gegenüberstellung der Vermögenswerte und der Liquidität kann eine Einschätzung über die Nachhaltigkeit von verschiedenen Investments (z. B. durch Ermittlung der Mietrendite) gegeben werden.

Fazit

Immobilien sind ein wichtiger Bestandteil einer breiten Vermögensdiversifizierung. Zusätzlich können inflationsgeschützte Einkünfte erzielt werden. Vor der Kaufentscheidung sollte sich jedoch jeder Investor über die Risiken und Gefahren einer Vermietung bewusst sein. Durch genaue Analyse der Immobilienlage, der Beauftragung einer Hausverwaltung, der Rücksprache mit Steuerberatern, Juristen und einer entsprechenden Finanzplanung kann ein Großteil der Risiken minimiert werden. Dass aus den Mieteinkünften tatsächlich ein Ruhekissen für die Pension wird, ist jedoch nicht garantiert. Auf alle Fälle bedarf es viel Zeit, Engagement und Erfahrung, um aus Mieteinkünften ein kontinuierliches Zusatzeinkommen für den Ruhestand zu schaffen. Das ersehnte Ruhekissen ohne Dornen ist die Vermietung von Immobilien keinesfalls.

Autor:
Mag. Werner Obenaus, CIIA, CFP
Finanzplaner, Wealth Advisory
Schoellerbank AG
Tel. +43/1/534 71-1596


Rückfragen bitte auch an:
Marcus Hirschvogl, BA
Pressesprecher
Schoellerbank AG
Tel. +43/1/534 71-2950
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