Immobilienweitergabe bald teurer? - Schoellerbank Analysebrief Nr. 251 April 2014

  • Mit 31.05.2014 endet die Frist zur Neuregelung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerb­steuer (Einheitswert) bei Immobilientransaktionen.

  • Die neue Regelung soll sich an der aktuellen Gesetzgebung zur Grundbuchseintragungsgebühr orientieren.

  • Im aktuellen Entwurf würde der Einheitswert mit einer Deckelung bestehen bleiben, jedoch würde sich der begünstigte Personenkreis vergrößern.

  • Immobilientransaktionen bei Gesellschaften sowie bei Privatstiftungen könnten jedoch dadurch deutlich teurer werden.

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Die Details
Der Verfassungsgerichtshof hat im November 2012 den Einheitswert als Wertmaßstab für die Bemessung der Grunderwerbsteuer aufgehoben und dem Gesetzgeber eine Reparaturfrist bis 31.05.2014 eingeräumt. Der Gesetzgeber bastelt nun fieberhaft an der teilweisen Beibehaltung des Einheitswertes und orientiert sich dabei an den Regelungen zur Grundbucheintragungsgebühr. Allerdings droht nach dem derzeitigen Gesetzesentwurf für einige Immobilienübertragungen das Ende des dreifachen Einheitswertes als Bemessungsgrundlage.
Derzeitige Rechtslage
Derzeit sieht das Gesetz vor, dass die Grunderwerbsteuer (GrESt) bei Schenkungen und Erbschaften vom dreifachen Einheitswert, bei entgeltlichen Erwerben (z. B. Kauf/Tausch) hingegen vom Wert der Gegenleistung (insbesondere Kaufpreis) bemessen wird. Der Grunderwerbsteuersatz beträgt grundsätzlich 3,5%, während für Übertragungen innerhalb der engsten Familie (z. B. Übertragung an Ehegatten, Eltern, Kinder, Enkel) ein ermäßigter Steuersatz von 2% zur Anwendung kommt.
Seit 2012 unterliegen auch Immobilienwidmungen an Stiftungen generell der Grunderwerbsteuer. Diese wird vom dreifachen Einheitswert bemessen, wobei der Steuersatz in Summe 6% (3,5% Grunderwerbsteuer zuzüglich 2,5% sog. Stiftungseingangssteueräquivalent) beträgt.
Was soll sich ändern?
Nach dem derzeit vorliegenden Gesetzesentwurf soll grundsätzlich die Gegenleistung (mindestens aber der Verkehrswert) als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gelten.

Der dreifache Einheitswert (neu: Mit Begrenzung in Höhe von 30% des Verkehrswertes) soll nur in einem eigens definierten Familienverband, jedoch nicht nur bei Schenkungen und Erbschaften, sondern auch bei entgeltlichen Erwerben (z. B. Kauf) als Bemessungsgrundlage herangezogen werden. Der Steuersatz in diesem Familienkreis beträgt 2% (statt ansonsten 3,5%).
Der in Zukunft begünstigte Familienkreis umfasst folgende Personen:

  • Ehegatten/eingetragene Partner
  • Lebensgefährten (unter der Voraussetzung eines gemeinsamen Wohnsitzes)
  • Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie (z. B. Eltern, Kinder, Enkel, Großeltern)
  • Stief/Wahl- oder Pflegekinder und deren Kinder, Ehegatten/eingetragene Partner
  • Geschwister, Nichten/Neffen (nicht aber Cousine/Cousin)

Durch die geplante Neuregelung wird sich regelmäßig eine geringere Steuerbelastung bei entgeltlichen Übertragungen im Familienkreis ergeben. Erben z. B. zwei Personen (Geschwister) jeweils die Hälfte eines Wohnhauses und kauft eine Person anschließend den Hälfteanteil der anderen Person, dann fällt nach derzeitiger Rechtslage 3,5% GrESt des Kaufpreises (Gegenleistung) an. Nach der geplanten Änderung wären hingegen nur 2% GrESt bemessen vom dreifachen Einheitswert zu bezahlen. Ebenso soll der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage bei der Vereinigung aller Anteile an einer Gesellschaft bestehen bleiben, in deren Vermögen sich österreichische Immobilien befinden.
Durch die einheitliche Regelung der Bemessungsgrundlage für alle Fälle des Erwerbs im begünstigten Familienverband soll eine Angleichung an die Rechtslage für die Grundbucheintragungsgebühr erzielt werden. Durch die geplante Anpassung würde jedoch nicht in allen Bereichen eine einheitliche Rechtslage hergestellt und somit auch nicht die gewünschte "Verwaltungsvereinfachung" erzielt werden: So klafft die Bemessungsgrundlage bei der GrESt und Eintragungsgebühr nach dem derzeitigen Begutachtungsentwurf bei der Übertragung von Grundstücken insbesondere bei Erwerbsvorgängen zwischen Gesellschaft und Gesellschafter (z. B. Immobilieneinlagen und -entnahmen) auseinander. Die Eintragungsgebühr fällt in diesen Fällen vom dreifachen Einheitswert an, während die GrESt nach dem Gesetzesentwurf bei Erwerbsvorgängen zwischen Gesellschaft und Gesellschafter vom Verkehrswert anfallen würde (lediglich bei Umgründungen nach dem UmgrStG würde weiterhin GrESt vom zweifachen Einheitswert anfallen). Somit würden nach derzeitigem Stand insbesondere Einlagen von Immobilien in Personen- oder Kapitalgesellschaften ab 1.6.2014 (teilweise) empfindlich teurer werden.
Die Grunderwerbsteuer bei Immobilienwidmungen an Privatstiftungen würden ebenso nicht vom dreifachen Einheitswert bemessen werden. Vielmehr würde sich die Grunderwerbsteuer ab 01.06.2014 vom Verkehrswert berechnen. Vor diesem Hintergrund wäre zu überlegen, geplante Immobilienwidmungen noch vor dem 01.06.2014 durchzuführen.
Fazit
Eine gänzliche Gleichstellung von Eintragungsgebühr und GrESt würde nach dem derzeitigen Gesetzesentwurf nicht erzielt; vor allem das Heranziehen des Verkehrswerts als Bemessungsgrundlage bei Erwerbsvorgängen zwischen Gesellschaft und Gesellschafter für die GrESt erscheint sachlich nicht gerechtfertigt. Weiters kommt es in der Regel zu einer wesentlichen Erhöhung der Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Grundstücksübertragungen, wenn diese nicht vom begünstigten Familienkreis erfasst sind, da als Bemessungsgrundlage ab 01.06.2014 der Verkehrswert herangezogen werden würde. Auch wäre es wünschenswert, wenn Widmungen an Privatstiftungen noch in den begünstigten Transaktionskreis aufgenommen werden würden, zumal diese noch immer einem höheren Steuersatz (in Summe 6%) unterliegen und dadurch die Bemessung vom Verkehrswert zu einer hohen Steuerbelastung führt. Im Zuge der Gesetzesbegutachtung wurden diese Änderungen von mehreren Seiten angeregt. Es bleibt zu beobachten, ob diese Änderungsvorschläge letztlich ins Gesetz aufgenommen werden.

(Vorliegender Artikel basiert auf den Informationen des vorliegenden Ministerialentwurfs zum BBG 2014)

Dr. Elisabeth Günther (CFP, EFA)
Steuerexpertin
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