Immobilienblase in Österreich? - Schoellerbank Analysebrief Nr. 262 Oktober 2014

In den letzten Wochen wurde viel in den Medien über eine Presseaussendung der Oesterreichischen Nationalbank diskutiert. Besteht aufgrund der hohen Bewertungen von Immobilien in Österreich, und hier im Besonderen in Wien, die Gefahr einer Immobilienblase oder haben wir diese bereits? Oder ist sie bereits geplatzt, wie in manchen Medien gemutmaßt wird? In diesem Analysebrief gehen wir auf die zugrundeliegenden Daten ein und sehen uns einzelne Immobiliensegmente an. Ausgangslage In Österreich sind Immobilien in jeglicher Form (eigengenutzte oder fremdgenutzte) der wichtigste Bestandteil der Vermögensstrukturen im privaten Bereich. Ebenso machen die Ausgaben für Wohnen im Durchschnitt etwa ein Viertel der monatlichen Haushaltsausgaben aus. Auch wenn die Inflationsrate mit aktuell +1,6% für den September auf einem eher niedrigen Niveau ist, sollte berücksichtigt werden, dass die höheren Mieten (+ 4,5%) maßgeblich für diese Inflationsrate verantwortlich sind. Wohnen ist ein Grundbedürfnis und wegen der gestiegenen Immobilienpreise und Mieten wird es für einkommensschwache Bürger immer schwieriger, dieses Bedürfnis zu finanzieren und abzudecken. Aus all diesen Informationen ist zu erkennen, wie wichtig der Immobilienmarkt in Österreich für den Transmissionsmechanismus der Geldpolitik ist. Sieht man sich die Mittelherkunft für den Immobilienkauf näher an, erkennt man, dass ein Teil im privaten Bereich durch Kredite finanziert ist und diese Finanzierungen eine große Position in den Bilanzen der heimischen Banken einnehmen. Durch die Besicherung dieser Finanzierungen - mehrheitlich mittels Hypothekarkrediten - könnte ein starker Preisverfall der Immobilienpreise die Finanzmarktstabilität erheblich in Gefahr bringen. Als "Wächter" über die österreichische Geldpolitik und die Stabilität des Finanzmarktes hat daher die Oesterreichische Nationalbank eine wichtige Rolle bei der Überwachung und beim Monitoring des österreichischen Immobilienmarktes inne. Mit dem Fundamentalpreisindikator hat die Oesterreichische Nationalbank ein wichtiges und aussagefähiges Instrument erstellt. Aufgrund der Bedeutung des Immobilienmarktes wurde zusätzlich die Statistik Austria vom Wirtschaftsministerium per Verordnung beauftragt, einen Preisindex für selbst genutztes Wohnungseigentum und einen Immobilienpreisindex zu erstellen.

Der Preisindex für selbst genutztes Wohnungseigentum soll die Entwicklung der Transaktionspreise von neu zur Verfügung stehendem Wohnraum und der Preise für sonstige Güter und Dienstleistungen, die im Zusammenhang mit dem Eigentum an Wohnraum und der Übertragung desselben stehen, messen. Der Immobilienpreisindex soll die Entwicklung der tatsächlichen Transaktionspreise von durch private Haushalte gekauftem Wohnraum messen. Presseinformation der Oesterreichischen Nationalbank In ihrer Presseaussendung vom September 2014 teilte die Oesterreichische Nationalbank mit, dass die Preise für Wohnimmobilien in Wien im Gegensatz zu Österreich im zweiten Quartal leicht rückläufig sind. Jedoch zeigt der Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilen in Wien weiterhin eine Überbewertung im 2. Quartal von rund 23% gegenüber den Fundamentalpreisen an. Laut Oesterreichischer Nationalbank steigen die Preise weiterhin stärker als die Fundamentalfaktoren, wie z. B. Einkommen, Konsumentenpreise u.a. Wie ergeben sich die Werte für diesen Fundamentalpreisindikator und kann aufgrund der errechneten Überbewertung von einer Blase gesprochen werden?

Wann spricht man von einer Immobilienblase und wie kann sie entstehen? Eine Immobilienblase ist eine Form einer Spekulationsblase und entsteht aufgrund einer deutlichen Überbewertung von Immobilien in einer bestimmten Region oder in einem bestimmten Immobiliensegment. Nachdem ein Höchststand erreicht wurde, fallen die Preise meist innerhalb einer relativ kurzen Zeit beträchtlich. Es kommt zu einer Abwärtsspirale, in der auf der einen Seite die Nachfrage sinkt und auf weiter fallende Preise spekuliert wird. Zusätzlich werden Bankinstitute bei der Kreditvergabe noch vorsichtiger und restriktiver. Auf der anderen Seite möchten Immobilienbesitzer häufig ihre Anlageobjekte noch zu guten Preisen verkaufen, bevor das Preisniveau weiter sinkt und dadurch ein Überangebot entsteht. Es kann zwischen kreditinduzierten und fiskalinduzierten Immobilienblasen unterschieden werden. Die kreditinduzierte Immobilienblase entsteht durch billige Finanzierungsmöglichkeiten (geringe Kreditkosten und niedriges Zinsniveau) und die Vergabe von Krediten an Personen mit geringer Bonität ("Subprime-Kredite").

Dadurch steigen die Nachfrage nach Immobilien und somit auch die Preise. Wird diese Entwicklung von den zuständigen Aufsichtsbehörden übersehen und nicht regulierend eingegriffen, wie z. B. durch Erhöhung der Zinsen, Restriktionen bei der Kreditvergabe u. a., so entsteht über kurz oder lang eine Immobilienblase. Bei der fiskalinduzierten Immobilienblase greift der Staat zu stark in die "natürliche" Entwicklung des Marktes ein (z. B. durch erhöhte Förderungen oder zusätzliche steuerliche Vorteile). Wird zu spät auf eine mögliche Fehlentwicklung reagiert, kann ein Überangebot an Immobilien entstehen, dem jedoch keine Nachfrage gegenübersteht (z. B. in Deutschland nach der Wiedervereinigung oder in Spanien). Laut Diplom-Volkswirt Tobias Rombach gibt es drei Sichtweisen als Basis für die Definition von Preisblasen. Es handelt sich dabei um die charttechnische, die fundamentale und die verhaltensbasierte Sichtweise. Bei der charttechnischen Sichtweise wird eine Blase rein aus der Betrachtung von Preischarts abgeleitet. Es ist eine einfache und rasche Möglichkeit der Beurteilung der Märkte, bei der jedoch keine fundamentalen Daten berücksichtigt werden. So kann ein starker Kursanstieg fundamental gerechtfertigt sein und es würde sich in diesem Fall um keine Blase, sondern um einen Boom handeln. Wird nur ein Chart betrachtet, kann erst im Nachhinein eine Blase erkannt werden und damit ist diese Sichtweise nicht geeignet für eine vorzeitige Erkennung einer kritischen Situation. Die fundamentale Sichtweise berücksichtigt Faktoren der Angebots- und Nachfrageseite, die die Immobilienpreise beeinflussen. Kommt es dabei zu Abweichungen von den tatsächlichen Preisen zu den fundamental gerechtfertigten Preisen, wird von einer Blase gesprochen. Durch Stimmungen und Verhaltensweisen der Marktteilnehmer versucht die verhaltensbasierte Sichtweise Immobilienblasen zu erklären. Besondere Bedeutung haben dabei Spekulationen, übertriebene Erwartungen und irrationaler Überschwang. Fundamentalpreisindikator Der Fundamentalpreisindikator der Oesterreichischen Nationalbank betrachtet nicht nur die Entwicklung der Immobilienpreise, sondern es werden einzelne Indikatoren darin zusammengeführt. Dieser multiple Indikator berechnet sich aus der gewichteten Summe der Teilindikatoren und streicht so die Bedeutung von Fundamentalfaktoren heraus. Laut Oesterreichischer Nationalbank sind dies folgende Perspektiven:

• Haushaltsperspektive: Reale Immobilienpreise, Leistbarkeit
• Investorenperspektive: Verhältnis Immobilienpreise zu Mieten, Immobilienpreise zu Baukosten
• Systemische Perspektive: Kredittragfähigkeit, Verhältnis Wohnbauinvestitionen zu BIP, Zinsanhebungsrisiko

Kommt es aufgrund einer Veränderung der Fundamentalfaktoren zu einem Anstieg der Immobilienpreise, so kann in diesem Fall von keiner Blase gesprochen werden. Sollten die Preise über einen längeren Zeitraum nicht mit den fundamentalen Daten übereinstimmen und aus diesen erklärbar sein, kann von einer Blase gesprochen werden. Der Fundamentalpreisindikator liefert einen Anhaltspunkt über eine mögliche Über- bzw. Unterbewertung der Märkte und gibt Auskunft über die Dynamik. Auch wenn derartige Indikatoren bestimmten Einschränkungen unterliegen, so ist die prozentuelle Abweichung von einem fundamental gerechtfertigten Preis ein wichtiges Indiz für die aktuelle Marktlage. Der fundamental gerechtfertigte Preis ergibt sich aus dem Vergleich der Werte der Teilindikatoren einer Periode mit den historischen Durchschnittswerten über den Beobachtungszeitraum.

Betrachtet man nun den Fundamentalpreisindikator, in dem all diese oben angeführten Informationen verarbeitet werden, kann für Wien eine anhaltende Überbewertung der Wohnimmobilien gegenüber den Fundamentalpreisen festgestellt werden. Für Gesamtösterreich ergibt sich weiterhin eine ausgeglichene Entwicklung und eine leichte Unterbewertung. Es kann also von keiner Blase gesprochen werden. Die Überbewertung in Wien entsteht durch den stärkeren Anstieg der Immobilienpreise im Vergleich zu den Fundamentalfaktoren, wie z. B. Haushaltseinkommen oder Konsumentenpreise. Der Anstieg der Immobilienpreise ist sehr selektiv zu betrachten und im Zusammenhang mit den fundamentalen Daten kann keine signifikante Abweichung festgestellt werden, die auf eine Immobilienblase hindeuten. Ein wichtiger Faktor für das entstehen einer Immobilienblase wäre ein hoher Anteil an Fremdkapital. Auch wenn das Zinsniveau derzeit sehr niedrig ist und die Zahl der Wohnbaukredite steigt, so erhöhte sich in Österreich das gesamte Kreditvolumen der privaten Haushalte nur sehr leicht. Die Verschuldung der privaten Haushalte ist rückläufig und im internationalen Vergleich niedrig. Betrachtet man einzelne Immobiliensegmente in Wien, so erkennt man eine Verflachung der Preisanstiege bei den gebrauchten Eigentumswohnungen und rückläufige Preise bei neuen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Nur die Preise für Baugrundstücke sind in der letzten Zeit ähnlich wie in den Bundesländern stark gestiegen. Wenn man in Wien von einer Blasenbildung sprechen möchte, dann betrifft diese nur Spezialimmobilien und sehr ausgewählte Lagen, wie z. B. die Innere Stadt. Ursachen für die weiterhin hohen Preise für Immobilien in Wien sind zum einen die Nachfrage aufgrund des kontinuierlichen Bevölkerungswachstums und zum anderen das Veranlagungsmotiv. Wien ist für Österreich die wichtigste und größte Stadt, in der sich von amtlichen Einrichtungen, Bildungseinrichtungen, Kultur, Tourismus bis zur Wirtschaft und großen Betrieben alles konzentriert. Auch international hat Wien eine große Bedeutung und Investoren kaufen hier Immobilien für die Eigennutzung, aber auch zum Vermieten. Private Investoren sind noch immer vorsichtig aufgrund der Erfahrungen der letzten Finanzkrise und sehr auf den Erhalt des Vermögens bedacht. Hohe Renditen spielen dabei nicht immer die vorrangige Rolle. Vor diesem Hintergrund sind für sie Immobilien das richtige "Anlageprodukt", da es Sicherheit und Nachhaltigkeit vermittelt. Immobilien stellen ein langfristiges Investment dar und da sie im Gegensatz zu Wertpapieren nicht täglich bewertet werden, werden Preisschwankungen auch nicht so stark wahrgenommen. Bei Vermietung der Immobilien kann ein zusätzliches Einkommen erwirtschaftet werden, das im Gegensatz zu sonstigen Erträgen aus Kapitalvermögen zusätzlich einen Inflationsschutz bietet. Aufgrund der oben bereits erwähnten Bedeutung Wiens und des erwarteten Bevölkerungswachstums bevorzugen Anleger weiterhin die Bundeshauptstadt. Investoren, die nur auf hohe Renditen aus sind, werden es hingegen in Wien in der nahen Zukunft schwer haben passende Objekte zu finden. Hier muss man auf Randgebiete oder sogenannte B-Lagen ausweichen oder in den Landeshauptstädten investieren. Fazit Unter Berücksichtigung all dieser Informationen und der fundamentalen Daten kann derzeit aus unserer Sicht nicht von einer Immobilienblase in Österreich gesprochen werden. Wenn man eine Immobilie kaufen möchte, sollte man sich jedoch bewusst sein, dass vor allem in Wien die Preise derzeit auf einem sehr hohen Niveau sind und es wie bei Wertpapiervermögen zu Schwankungen und sinkenden Preisen kommen kann. Auch wenn die Preise in einigen Segmenten leicht rückläufig sind, sollte vor Panikmacherei gewarnt werden. Ebenso sollte man vorsichtig sein und nicht von einer bereits geplatzten Immobilienblase sprechen. Ein Rekordniveau bei Verkäufen von Eigentumswohnungen bzw. neue Umsatzrekorde bei Immobilientransaktionen ergeben noch lange keine Blase. Daher sollte man eine einseitige Betrachtung (z. B. nur Preisniveau, Umsatzzahlen, Anzahl der Transaktionen u. a.) des komplexen Themas Immobilien bzw. Immobilienblase vermeiden. Viel wichtiger ist eine gesamtheitliche Betrachtung aller Einflussfaktoren. Dazu zählen neben den Preisen auch die bereits oben erwähnten fundamentalen Indikatoren. Mag. Werner Obenaus, CIIA, CFP Financial Planning & Family Office Schoellerbank AG Tel. +43/1/534 71 - 1596 Rückfragen bitte an: Mag. Rolf Reisinger, Direktor Kommunikation und Public Relations Schoellerbank AG Tel: +43/662/86 84-2950 5024 Salzburg, Schwarzstraße 32 rolf.reisinger@schoellerbank.at